полезная информация
Для иностранцев в Турции
Иностранцы, которые планируют покупку недвижимости в Турции, оформление вида на жительство (ikamet) или просто интересуются особенностями повседневной жизни, часто сталкиваются с большим количеством непонятных турецких терминов и бюрократических процедур. Что означает Tapu (свидетельство о праве собственности), зачем нужен İskan (разрешение на ввод в эксплуатацию), чем отличается Kimlik (удостоверение личности) от İkamet Kartı, как оплачивается Aidat (ежемесячный взнос за содержание комплекса), где решаются вопросы в Belediye (муниципалитет) или Nüfus Müdürlüğü (МФЦ) — все эти понятия важно знать каждому иностранцу.
В этом разделе собрана подробная и актуальная информация о ключевых документах, услугах и правилах, связанных с покупкой жилья, уплатой налогов, регистрацией адреса, оформлением ВНЖ, подключением коммунальных услуг в Турции и взаимодействием с государственными органами. Наша цель — дать понятные и точные объяснения, чтобы упростить процесс переезда, сделать его безопасным и прозрачным, а также помочь инвесторам и семьям чувствовать себя уверенно при жизни в Турции.
ТАПУ
Официальный государственный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции; ведётся и выдаётся через отделения Земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü) и регистрируется в национальной системе TAKBİS.
С недавнего времени ТАПУ стали выдавать на новых бланках, с яркой коричневой рамкой. Хотя во многих кадастровых управлениях продолжают выдачу ТАПУ и на бланках старого образца розового цвета.
С недавнего времени ТАПУ стали выдавать на новых бланках, с яркой коричневой рамкой. Хотя во многих кадастровых управлениях продолжают выдачу ТАПУ и на бланках старого образца розового цвета.
ТАПУ нового образца
ТАПУ старого образца
Тип недвижимости
- В блоке Niteliği указан тип объекта - mesken — жилое, dükkan — коммерческое помещение, kooperatif, hisseli - долевая собственность.
- Категория очень важна, так как в Турции практически невозможно ее изменить. Поэтому, если вы приобрели квартиру, а в ТАПУ указано dükkan, в такой квартире невозможно будет прописаться, получить ВНЖ. Квартира для проживая должна иметь только статус Mesken.
Площадь
- В разделе Yüzölçümü указывается общая площадь земельного участка, на котором расположено здание, в котором находится квартира. В ТАПУ нового образца стали указывать уже непосредственную площадь квартиры - Brüt и Net - то есть, так называемую, гросс-площадь, включающую в себя балконы, террасы, толщину стен, а иногда и часть лестничной площадке, и фактическую, "чистую" площадь квартиры.
- На что стоит обратить внимание, это на частое расхождение реальной полезной площади квартиры и площади, указанной в договоре купли-продажи квартиры. Это повод требовать объяснений и корректных замеров; при больших расхождениях — просить документальные замеры.
Адрес квартиры в здании
- В ТАПУ указываются номер квартиры/блока/этажа, а также размер доли в праве на земельный участок под зданием, который должен примерно совпадать с площадью самой квартиры.
Сведения о собственнике
- ФИО собственника(ов), размер доли каждого собственника, а также сведения о предыдущем владельце. Обязательно при покупке сверять ФИО Продавца с ФИО в ТАПУ. Если они не совпадают, то лицо, выступающее от имени продавца, обязано предъявить нотарильную доверенность от имени продавца на совершение таких действий.
- Также следует обратить внимание на то, что при наличии нескольких совладельцев закон требует присутствия всех лиц при подписании договора, либо прелставителей с нотариальной доверенностью.
Причина/основание приобретения
- Означает способ регистрации права (satış — продажа, miras — наследство, bağış — дарение и т.п.).
- Следует обратить внимание на происхождение права — если в истории есть дарение/наследство/судебные решения — лучше уточнить информацию, чтобы исключить возможные споры.
Ограничения и обременения
- Сведения о зареестрованных обременениях — ипотека (ipotek), арест/изъятие (haciz), иные записи/ограничения (taahhütler, şerhler). Наличие любой записи влечет за собой риск отказа в регистрации или последующих претензий. Обязательно получать выписку с полным перечнем takyidatlar.
Регистрационные метаданные книги записей
- Это номера тома, страницы, регистрационной записи для поиска в архивах и отслеживания истории записей. При расхождениях между «geldiği» (откуда) и текущей записью нужно выяснить историю прав владельцев; это помогает выявить предыдущие исправления и избежать ненужных рисков.
Кадастровая стоимость
- Это раздел с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, которая зафиксирована в муниципалитете и является отправной точкой для начисления налогов, расчета при оформлении ВНЖ и гражданства, оценки при залоге и так далее. Следует отметить, что муниципалитет периодически производит индексацию этой стоимости, и актуальную кадастровую стоимость можно узнать в местной администрации.
Идентификация местоположения
- В верхней левой части бланка ТАПУ есть раздел, в котором содержится вся информация об объекте недвижимости: провинция, район, квартал/село, лист карты (pafta), блок (ada) и номер участка (parsel). Это «адрес в кадастре» — уникально определяет земельный участок и сооружения на нём.
- При проверке следует обратить внимание на совпадение ada/parsel с фактическим объектом и муниципальной информацией; неверный адрес влечет риск приобретения "не того" объекта, а также наложения обеспечительных мер.
- Как проверить: запрос через сайт. Следует иметь ввиду, что сайт работает с территории Турецкой Республики.
Информация в ТАПУ
Пошаговый механизм получения ТАПУ при покупке вторичной недвижимости
Предварительная проверка
Проверка муниципальных и страховых документов
Подготовка документов к сделке
Согласование условий оплаты и договора
Оплата государственной пошлины (tapu vergisi harcı) и сборов
Запись в Tapu Müdürlüğü (randevu + подписание)
После регистрации
- Запросить ТАПУ на приобретаемый объект у продавца.
- Через TAKBİS или e-Devlet проверить соответствие ada/parsel, номер блока и квартиры, ФИО собственника, наличие обременений.
Проверка муниципальных и страховых документов
- Запросить rayiç bedel belgesi (оценка муниципитета) и убедиться в отсутствии задолженностей по налогам.
- Также проверить наличие DASK (обязательная страховка от землетрясений) для зданий.
Подготовка документов к сделке
- Пакет документов для сделки: оригинал ТАПУ, паспорта/ID продавца и покупателя, турецкий налоговый номер у покупателя (vergi numarası), 2 фото, DASK, муниципальная справка rayiç bedeli, заполненные формы Tapu Müdürlüğü.
- Если сторона действует через представителя — нотариальная доверенность (vekalet).
Согласование условий оплаты и договора
- Подписывается договор купли-продажи или satış vaadi sözleşmesi (предварительный договор), фиксируются цены, графики и условия снятия обременений при их наличии.
- Очень важно указать способ передачи денежных средств. В случае безналичного расчета - требовать банковские квитанции.
Оплата государственной пошлины (tapu vergisi harcı) и сборов
- Tapu vergisi harcı составляет 4% от заявленной суммы сделки (может делиться между сторонами: 2% платит покупатель и 2% — продавец, но законодательно такое обязательное разделение не установлено, поэтому обычно продавец возлагает оплату на покупателя).
- Кроме того, берутся мелкие сервис-платы (döner sermaye harcı, оплата услуг переводчика и др.).
Запись в Tapu Müdürlüğü (randevu + подписание)
- Запись на рандеву - прием в Кадастровом управлении - можно сделать как дично, так и онлайн. В назначенный день стороны (или их нотариально уполномоченные представители) являются в Tapu Müdürlüğü, подают документы, платят harç или предоставляют квитанции об оплате, и подписывают заявление о переходе права собственности.
- После проверки служащие регистрируют новое право и выдают новый TAPU на имя покупателя.
После регистрации
- Необходимо зарегистрироваться в квартире, обновить данные в коммунальных службах.
Пошаговый механизм получения ТАПУ при покупке недвижимости у застройщика
Проверка статуса проекта до покупки
Подписание предварительного договора (Satış Vaadi Sözleşmesi)
Сдача дома, получение İSKAN (документа о сдаче объекта в эксплуатацию)
Конечная передача Tapu покупателю
- Запросить документы у застройщика: есть ли yapı ruhsatı (разрешение на строительство), в рамках какого ada/parsel ведётся проект, кто является собственником земельного участка, на котором ведется или планируется вести строительство; зарегистрирован ли проект в Tapu (kat irtifakı уже оформлен?)
Подписание предварительного договора (Satış Vaadi Sözleşmesi)
- Рекомендуется составлять нотариально заверенный предварительный договор, в котором фиксируются обязательства застройщика и покупателя (сроки начала строительства и сдачи объекта, штрафы, порядок передачи квартиры, график платежей).
Сдача дома, получение İSKAN (документа о сдаче объекта в эксплуатацию)
- Сдача дома в эксплуатацию считается оконченной только после полчения iskan, который подтверждает готовность здания к проживанию, его соответствие заявленному проекту и возможность подключения счетчиков индивидуального учета.
Конечная передача Tapu покупателю
- После полной оплаты за объект недвижимости застройщик может оформить TAPU на покупателя даже до полного окончания строительства.
2
DAB MASRAFI VE KAMBİYO VERGİSİ
Расходы DAB и гербовый сбор (налог на обмен валюты)
7
İSKAN
Оформление искана
ЗАТРАТЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ТАПУ
6
TERCÜMAN MASRAFI
Расходы на переводчика
5
TAPU TAKİP MASRAFI
Расходы на сопровождение оформления ТАПУ
4
DÖNER SERMAYE HARCI
Пошлина за оборотный фонд (регистрационный сбор в кадастровом управлении)
3
TAPU VERGİSİ HARCI (4%)
Государственная пошлина за регистрацию в ТАПУ (налог на оформление права собственности)
1
BELEDİYE RAYİÇ BEDELİ VE TAPU BEYAN MASRAFI
Муниципальная кадастровая стоимость и расходы на оформление в земельном кадастре
Справка DAB - справка об обмене валюты
Согласно турецким законам, при покупке объекта недвижимости, иностранец обязан произвести в банке покупку турецких лир за евро или доллары на сумму кадастровой стоимости квартиры - то есть, стоимости, указанной в ТАПУ. Учитывая то, что обычно покупателю, либо лицу, которое производит такой обмен, не нужны турецкие лиры, он вынужден конвертировать их обратно в евро или доллары. Разница на курсе валют при обмене и составляет ту сумму, которую покупатель должен оплатить застройщику или агентству недвижимости, которое осуществляет такой обмен валют. Вместе с тем никто не ограничивает покупателя сделать это самостоятельно.
TAPU VERGISI HARCI
Известен просто, как налог на покупку недвижимости. В Турции он составляет 4% от кадастровой стоимости - стоимости, указанной в ТАПУ. Многие добросовестно заблуждаются о том, что оплата данного налога в обязательном порядке делится пополам - нигде это заокнодательно не установлено, и регулируется положениями договора купли-продажи.
İSKAN
Получение Искана оплачивается только первым приобретателем квартиры, например, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Законом не установлена обязанность оплаты Искана застройщиком. Данная процедура также регулируется положениями заключенного договора купли-продажи.
ТЕРМИНЫ
ИСКАН
Разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Это официальный документ, который выдает муниципалитет (belediye), когда дом достроен и признан соответствующим всем строительным нормам, коммуникации подключены и можно жить легально.
По-русски часто называют «акт ввода в эксплуатацию».
Без него дом считается «строящимся» даже если там живут люди.
Это официальный документ, который выдает муниципалитет (belediye), когда дом достроен и признан соответствующим всем строительным нормам, коммуникации подключены и можно жить легально.
По-русски часто называют «акт ввода в эксплуатацию».
Без него дом считается «строящимся» даже если там живут люди.
Искан
ВИДЫ ИСКАНОВ
GENEL
FERDİ
TOPLU
Выдается на весь дом/комплекс.
Подтверждает, что здание соответствует проекту, подключено к воде, электричеству, канализации
Подтверждает, что здание соответствует проекту, подключено к воде, электричеству, канализации
Оформляется на отдельную квартиру.
Только с ним собственник может перевести счетчики воды и электричества на себя, оформить интернет и т.д.
На практике, если есть Genel İskan, Ferdi делается быстро, почти автоматически
Только с ним собственник может перевести счетчики воды и электричества на себя, оформить интернет и т.д.
На практике, если есть Genel İskan, Ferdi делается быстро, почти автоматически
Официальный документ, называемый также Yapı Kullanma İzin Belgesi, используется для жилых комплексов / зданий, которые сданы после определённого после 2020 года.
В таких новых проектах с Toplu İskan больше не требуется оформлять Ferdi İskan для каждой отдельной квартиры, поскольку Toplu İskan уже содержит информацию обо всех квартирах комплекса
В таких новых проектах с Toplu İskan больше не требуется оформлять Ferdi İskan для каждой отдельной квартиры, поскольку Toplu İskan уже содержит информацию обо всех квартирах комплекса
FORTRESS INVESTMENT
Будьте в курсе наших предложений
© 2025 FORTRESS INVESTMENT